Как продать квартиру в ипотеке: основные способы

В настоящее время вопрос о продаже недвижимости, находящейся в ипотеке, является довольно частым. Владельцы ипотечных квартир желают реализовать свои покупки по самым разным причинам: материальные трудности, покупка новой жилплощади или переезд в другой город/страну.

Конечно, в этой ситуации возникает актуальный вопрос: недвижимость не является собственностью владельца в полном объеме, а находится в залоге у банка. Так можно ли продать ипотечную квартиру?

Не заставим вас волноваться — жилплощадь, находящуюся в ипотеке, продать можно. Однако, всю процедуру следует выполнять в соответствии с законом. Для этого необходимо получить согласие банка на реализацию жилплощади.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Варианты продажи ипотечной квартиры

Варианты продажи ипотечной квартиры

Прежде, чем приступать к реализации ипотечной квартиры, внимательно перечитайте ваш договор по кредиту с банком или, если есть, договор об ипотеке и залоге недвижимости. Все дело в том, что иногда банки включают в договор ограничения или штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Некоторые банки это делают всего на 1 год, а некоторые на весь срок кредитования. Поэтому, следует убедиться, что вы на такие штрафные санкции не попадаете.

После этого следует обратить в то отделение банка, где вы брали кредит, и уведомить их о том, что вы намереваетесь продать квартиру. Лучше, если вы пойдете к тому же кредитному менеджеру с которым оформляли кредит.

Далее менеджер произведет перерасчет по графику выплат и расскажет о ваших обязательствах перед банком на момент продажи квартиры.

Многие считают, что продать ипотечное жилье невозможно. Но как мы уже сказали, это не так. Существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке:

  1. Досрочное погашение займа наличными средствами.
  2. Продажа квартиры банком.
  3. Смена заемщика.

Расскажем подробнее нюансы каждого пункта.

Досрочное погашение займа самостоятельно или при участии банка-кредитора

Досрочное погашение займа самостоятельно или при участии банка-кредитора

Преждевременное погашение ипотеки осуществляется за счет финансов покупателя. Покупатель квартиры выплачивает ваше обязательство перед банком, а ту часть денег, которую вы уже заплатили за ипотеку выплачивает непосредственно вам.

Однако, для этого вам необходимо самостоятельно или при помощи риэлтора найти человека, который согласен купить жилплощадь с обременением. Конечно, сделать это будет непросто, поскольку подобные обстоятельства отпугивают потенциальных покупателей. Но если вам повезло и вы нашли того, кто желает купить квартиру, тогда схема погашения будет выглядеть следующим образом:

  • Вы получаете деньги от покупателя и этими средствами закрываете счет.
  • После этого, банк снимает обременение с объекта.
  • Как результат — подписание договора купли-продажи.

Срок выхода на сделку будет зависеть от того, насколько быстро банк снимет обременение. Чаще всего это случается после погашения ипотеки.

Процесс сделки вызывает у покупателя опасения, ведь продавец может потратить деньги не на те цели или продавец вовсе не придет на сделку. Поэтому, ваша задача состоит не только в том, чтобы найти покупателя, но и уверить его в безопасности сделки. Процесс сделки становится максимально безопасным при сотрудничестве с банком-кредитором и предварительном заключении договора купли-продажи, который включает в себя:

  • Фиксацию передачи денег для закрытия ипотеки.
  • Обязательства заключения договора о купле-продаже.
  • Сроки выхода на сделку, денежную сумму, параметры квартиры и условия возврата денег в случае отказа от сделки.

Предварительный договор может быть с авансом, задатком или займом. При уклонении покупателя от обязательств, ему придется попрощаться с задатком. Ну а если продавец не выполняет свои обязательства — он отдает деньги в удвоенном размере.

Договор дает некоторые гарантии покупателю, но полностью от рисков избавить не может.

Важно отметить, что для осуществления процесса сделки необходимо согласие банка на досрочное погашение кредита. Обычно все условия прописаны в контракте.

Продажа квартиры банком

Продажа квартиры банком

Этот способ является самым невыгодным. Чаще всего, продавец квартиры прибегает к нему, если по каким-либо причинам больше не имеет возможности выплачивать банку ипотечные взносы. Тогда банк-кредитор продает квартиру на специальной площадке или при помощи аукциона по сниженной стоимости.

В данном случае банк не интересует выгодная продажа недвижимости, ему лишь нужно вернуть свои деньги. Если квартира не продается некоторое время, банк еще больше снижает стоимость жилья.

Смена заемщика

Смена заемщика

В данном случае покупатель покупает не квартиру, а ипотечный кредит. Другими словами происходит продажа долговых обязательств. Покупатель перечисляет вам деньги, которые вы уже выплатили, а сам на себя берет обязательство по данному кредиту и продолжает его выплачивать вместо вас.

Процедура оформления ипотеки для покупателя почти ничем не отличается от обычной:

  • Покупатель собирает необходимый пакет документов.
  • При одобрении заявки вызывается оценщик недвижимости.

Подобной перерегистрацией занимается непосредственно банк.

Какие документы нужны

Какие документы нужны

В зависимости от того, какой из приведенных способов продажи ипотечной недвижимости вы выберете, необходимо подготовить свой пакет документов. Мы предлагаем вам ознакомиться с полным списком:

  • Документы, удостоверяющие личность всех владельцев квартиры.
  • Выписка из ЕГРН для подтверждения владения жилплощадью.
  • Список прописанных в квартире лиц, отчет на основе домовой книги.
  • Справка об уплате всех коммунальных платежей и отсутствии долгов по ним.
  • Технический паспорт недвижимости.
  • Если имеются несовершеннолетние владельцы, необходимо разрешение на реализацию жилплощади от отдела опеки.
  • Документ об оценке недвижимости.
  • Договор купли-продажи.
  • Соглашение супруга на реализацию квартиры, заверенное нотариусом и свидетельство о браке или разводе (когда жилплощадь куплена в браке).
  • Справки из наркологического диспансера (требуют не все банки).
  • Доверенность, заверенная нотариусом (если документы подает доверенное лицо).
  • Расписка о получении задатка с указанием суммы в предварительном договоре.

Продажа ипотечной квартиры при разводе супругов

Продажа ипотечной квартиры при разводе супругов

Процесс продажи квартиры, находящейся в ипотеке, усложняется в условиях бракоразводного процесса продавца. На разрешение этого вопроса влияет множество нюансов:

  • До или после вступления в брак была приобретена квартира. На приобретенную в браке квартиру имеются права совместной собственности.
  • До или после вступления в брак была оформлена сама ипотека. Долги по кредиту могут относиться к одному или обоим супругам.
  • Оформлялся брачный контракт или нет. Обычно такой документ предусматривает порядок раздела имущества.

Сам раздел ипотечной квартиры имеет две составляющие:

  • Раздел самой жилплощади.
  • Раздел кредитной задолженности.

Обратимся к Семейному Кодексу РФ, статье №39:

  1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
  2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
  3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Способов раздела жилплощади, имущества и долгов всего 3:

  • Через суд. Любой из супругов может обратиться в суд по месту нахождения недвижимости и подать соответствующее заявление.
  • Заключение соглашения о разделе. Такое соглашение нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
  • Продажа ипотечной квартиры и разделение полученных средств. Для этого в обязательном порядке нужно досрочно выплатить ипотечный долг и снять обременение. Также возможно оформление с обременением. Покупатель квартиры переводит средства банку-кредитору, досрочно погашая долг, после чего происходит регистрация объекта.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Чтобы продать жилплощадь, приобретенную по программе «Военная ипотека», необходимо:

  • Уведомить банк-кредитор, а также Росвоенипотеку о намерении продажи жилплощади.
  • Уточнить денежную задолженность в банке.
  • Полностью оплатить долг.
  • Найти покупателя.
  • Снять обременение.
  • Получить право собственности на квартиру.
  • Продать квартиру по обычной схеме.

Важно! Снять обременение можно только полностью погасив займ и достигнув 20-летнего срока службы.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Реализация такой жилплощади не составит сложностей, но при следующих условиях:

  • Ребенок, для которого выдавался сертификат, достиг возраста 3 лет.
  • Наличие разрешения от органов опеки.
  • Приобретение новой жилплощади, а также продажа старого не нарушает прав ребенка.

Жилье можно реализовать как обремененным, так и после полного погашения ипотеки. При этом, родители обязательно должны выделить ребенку долю в жилплощади.

Однако, не все родители, направляя семейный капитал на получение квартиры, спешат предоставлять своему ребенку доли в праве собственности. Это происходит потому, что органы государственной регистрации и Пенсионный Фонд РФ не проверяют выполнение данного условия, которое, по сути, является обязательным.

Поэтому, для потенциального покупателя ипотечной квартиры, купленной с применением семейного капитала, имеются некоторые риски. Поскольку в дальнейшем дети, которых так и не наделили долями жилплощади могут оспорить данную сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

Если вы не хотите лишиться покупки, приобретенной у таких безответственных собственников, необходимо прежде, чем заключить договор о купле-продаже, выяснить, использовался ли ранее материнский капитал при приобретении квартиры.

Когда семейный капитал использовался и родители наделили своих детей собственными долями в жилплощади, то в последствии, при заключении договора о купле-продаже обязательно нужно согласие органов опеки. Органы опеки дадут согласие на заключение данной сделки только тогда, когда родители, продавая квартиру, взятую ранее с применением материнского капитала приобретают новую жилплощадь, долю которой также регистрируют на детей. При этом, сама доля должна иметь большие параметры, чем в предыдущей квартире.

Применение средств материнского капитала это не единственный аспект, который обязательно следует изучить, прежде, чем заключить договор о купле-продаже квартиры. Если вы не являетесь специалистом в данном вопросе, не скупитесь на услуги профессионалов. В этом случае вам не придется решать проблемы юридического и организационного характера, тратя свое личное время и нервы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности